不動産登記

不動産登記とは、皆さんの大切な財産である土や建物の物理的な状況・権利関係に変化が生じたときに、その旨を登記簿に記載して社会に公示することで、取引の安全を守る制度です。司法書士は、このうち権利関係の登記について書類の作成や申請代理業務を行います。

登記の種類にはいくつかあり、不動産に対して生じた変化の原因に応じて申請する登記の種類が決められています。

主な例としては、次のとおりです。

建物を新築した、新築マンションを購入した　→　所有権保存登記

不動産を売買・贈与した、不動産を相続した　→　所有権移転登記

金融機関から融資をうけて不動産を担保に入れた　→　（根）抵当権設定登記

住宅ローン等を完済した　→　（根）抵当権抹消登記

不動産の持主が引っ越しや結婚で住所・氏名が変わった　→　登記名義人表示変更登記

Q&A

Q.不動産登記は必ずしなければいけないものですか？

A. 表示に関する登記（建物新築や分筆、建物滅失等）につきましては、法律上で登記申請義務があり、必ず登記申請をしなければなりません。
それに対し、権利に関する登記（所有権移転、抵当権設定や）につきましては、登記申請義務はありません。

ただし、権利に関する登記をしないと、民法177条の「対抗力」を得られないため、次のような不利益のおそれがあります。

念願のマイホームを購入し、代金全額を支払い領収書も受け取ったのに、別の所有者を名乗る人物が現れた。名義を変えようと思ったら、既に、その人物の名義に変更されていた。」

このような場合、たとえ先に不動産の売買契約を締結し、代金を支払っていても、不動産物件変動は登記を備えていなければ、その存在を主張できないので、その人物に対して、原則、所有権を対抗することができません。

［参照］

第177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(平成16年法律第123号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

Q.個々の不動産登記の手続きに期限はありますか？

A. 権利に関する登記につきましては、登記義務がありませんので原則、いつまでに行わなければならないという期限はありません。

ただし、登記申請書の添付書類として、印鑑証明書の有効期限の問題や、戸籍等の相続証明書類が年数経過により廃棄されることもありますし、また、前記の対抗力の問題もありますので、すみやかに登記申請されますことをおすすめします。

Q.権利証を無くしてしまいました。再発行はできるのですか？

A. 再発行はできません。
ただし、売買や担保設定等で権利証が必要になった場合は次の方法で、権利証がなくても登記申請をすることができます。

登記官による事前
通知登記申請後、登記官より確認書面が送られてきますのでそれに、署名・押印して、再度法務局に提出します
司法書士等の資格者代理人による本人確認
司法書士等の専門家が、登記義務者の公的証明書に基づき本人確認をした書類を登記申請書に添付することにより、権利証がなくても登記申請が受理されます。

Q.登記をする際に、どれくらいの時間がかかるのですか？

A. 各法務局出張所の処理速度や繁忙期等により一概には言えませんが、　登記申請日から約1週間～10日をくらいで完了すると思われます。　早い場合は数日で終わる法務局出張所もあります。

Q.不動産を相続した際は、どのような処理をすればいいのですか？

A. 相続により不動産を取得した場合、それが自分のものであることを他人に主張するためには、相続による所有権移転登記を申請しなければなりません。

この質問の前提になりますが、本当に自分が土地を相続したのかを判断されましたでしょうか？
相続が発生しましたら、遺言書の有無や遺言の内容を確認したり、戸籍を調べて全ての相続人を確定したり等、まずは相続人を確定させて下さい。
また、相続人が複数いる場合には、「遺産分割協議」をして、誰がどの相続財産を相続するのか決めなければなりません。
また、「遺産分割協議書」は登記申請書の添付書類となります。

別の話になりますが、不動産以外にも、もちろん相続は発生しておりますので、預貯金や株式、債権、債務など、相続財産の全てを調査することも重要になります。

Q.農地の売買が出来ないと聞きましたが、本当にできないのですか？

A. 農地法の関係が問題になります。
本来であれば、自分の所有地を売ったり買ったりするのは、買主と売主との間で意思が合致すれば成立するはずです。
しかし、耕作目的で農地又は採草放牧地を売ったり、買ったり、貸したり、借りたりする場合においては、農地法により農業委員会又は都道府県知事の許可を受ける必要があります。この許可を受けずに売買等をして代金を支払ったとしても、所有権移転等の登記はできませんし、罰せられることがあります。
ですから、要件を満たし、農地法の許可を受ることができましたら(確実に許可が得られるとは限りません。)、その許可証に基づき売買による所有権移転登記申請書をすることができます。

また、市街化区域にある畑などは、農地法の転用届出(こちらは、許可は不要です。)をすることにより、その受理証を添付して登記申請書をすることができます。

Q.住宅ローン完済の書類が送られてきましたが、どうすればいいのですか？

A. 自然に担保権が抹消したりすることはありません。また、担保を設定している金融機関が担保権を一方的に抹消してくれることもありません。当事務所でも、長い間、完済書類を放置してしまって、担保の抹消登記をするために苦労した事例が多々あります。

ですので、書類が届きましたら、担保設定をした金融機関の資格証明書(代表者事項証明書)の有効期限(発行日より３ヶ月)が切れる前に、次のことをしてください。

ご自身で申請を行える方
登記申請書類を作成し、必要添付書類とともに、管轄法務局にて登記申請をして下さい。
ご自身で申請を行うことができない方
届いた郵送物一式を持って司法書士事務所に行って下さい。
司法書士が専門家代理人として手続き一切を行います。

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